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困境反转下的地产股（第2页）

三、公司情况

（一）中国海外发展

中国海外发展是一家从事房地产开发的央企，从业务构成来年看，物业发展为主业，占公司营收比重常年保持在97%附近。

截止2023年6月30日，中国海外发展实现营业收入891.60亿元，同比下降14.10%；

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实现净利润142.11亿元，同比下降19.22%；

毛利率为22.61%，资产负债率为58.32%，流动比率为2.19，

经营活动产生的现金流量净额为337.03亿元，同比增长259.70%。

综上，从海外发展的最新业绩数据来看，营收与净利润还处于下跌，业绩并未恢复。整体负债不高，且有小幅下滑，流动比率也在2以上，而且经营活动产生的现金流量净额实现了正的增长，财务上还算安全。

（二）新城控股

2023年前三季度新城控股实现营业收入712.8亿元，同比增长15.4%；实现归母净利润24.8亿元，同比下降26%。

归母净利润增速低于营收主要因：

1）毛利率同比下降3个百分点至18.2%；

2）资产及信用减值损失同比增加19.4亿元至19.7亿元；

3）公允价值变动收益同比减少5亿元。期末公司预收款及合同负债1420亿元，为近一年营收1.1倍。

其它财务指标：2023年前三季度资产负债率为78.62%，同比下降2.74%；流动比率为0.96，速动比率为0.30；经营活动产生的现金流量净额为87.29亿元，同比下降47.58%。

2023年前三季度新城控股合同销售金额601.9亿元，同比下降35.9%，合同销售面积753.3万平米，同比下降20.9%。

出租物业数量升至158个，总建筑面积1473.2万平米、可供出租面积893.3万平米，出租率96%；

累计租金收入75.9亿元，同比增长13%。前三季度公司累计偿还境内外公开市场债券88.3亿元。

综上，从新城控股的最新业绩数据来看，营收实现了正向增长，净利润受毛利率下降、资产减值及公允价值变动影响有所下滑。同时，新城控股商业地产发展良好，并积极偿还境内外债券，公司的负债率虽然下降不多，但毕竟也下降了。流动比率与速动比率稍稍有点弱，但目前来看也并没有大的风险。

（三）万科A

2023年前三季度万科A实现营业收入2903.1亿元，同比下降14.0%；实现归母净利润136.2亿元，同比下降20.3%。

单三季度实现营业收入894.2亿元，同比下降31.6%；实现归母净利润37.5亿元，同比下降22.5%。

营收与利润双双下滑，主要由于结转量和毛利率下滑：万科A单三季度房开业务结算589.8万方，同比下降38.0%，贡献营收733.6亿元，同比下降37.3%。

2023年前三季度毛利率17.58%，较去年同期下滑2.05%；单三季度毛利率14.69%，较去年同期下滑3.62%。

万科A前三季度销售金额2806亿元，同比下降10.8%；单三季度销售金额767亿元，同比下降22.9%。

前三季度拿地金额794亿元，同比增长41%，拿地强度0.28，均位于一二线城市，上海、东莞、杭州、南京、武汉拿地金额居前五，其中上海全口径拿地金额超200亿元。

其它财务指标：截至2023年9月，万科A净负债率53.9%，现金短债比2.2。有息负债结构改善，短期有息负债占比14.8%，较2022年下降5.7%；有息负债中无抵押无质押的融资占比93.7%。

融资成本持续下降，前三季度新增融资成本3.64%，单三季度融资成本3.09%。

综上，从万科A的最新业绩数据来看，万科投资主要聚焦一二线城市，拿地规模同比有所提升。由于结转量及毛利率下滑影响，万科A营收与利润同比出现下滑。

不过万科A的净负债率不高，而且有息负债也有所改善。整体来看，万科A的财务状况还算稳健。

（四）保利发展

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